Obras em fachadas: muito além da estética
Saiba por que a manutenção de fachadas deve ser feita periodicamente
Não tem jeito: a fachada está ali para quem quiser ver. E, quando ela começa a ficar desgastada, não tem como esconder. Uma das principais e mais complexas obras de um condomínio envolve suas fachadas pois, além da parte estética, pode ainda haver problemas em relação a sua parte estrutural. Por isso, o síndico deve estar sempre atento para a manutenção, do que pode ser considerado o cartão de visitas de qualquer prédio, além de proteger de riscos impensáveis para muitos.
Segundo Técnicos, da Renovo Reformas, empresa especializada em reformas prediais, o síndico deve estar atento para qual tipo de obra nas fachadas. “A reforma estética é quando se desbota a tinta ou o rejunte e a sujeira se torna visível na fachada. Já a reforma estrutural deve ser feita quando há trincas nas quinas do prédio, onde passam colunas e vigas de concreto ou quando há ferrugem ou oxidação da ferragem, que estouram o concreto e afetam o emboço com qualquer tipo de acabamento, causando trincas, estufamentos e quedas de revestimento”, explica.
MANUTENÇÃO PREDIAL: UMA RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO
Manutenção Predial é essencial para a segurança das edificações e de seus moradores, para o aumento da vida útil da construção e de seus equipamentos, bem como cuidados com o patrimônio.
Todo condomínio precisa de constante manutenção para preservar as condições de habitabilidade e uso das partes comuns (solo, estrutura predial, hall de entrada, corredores, playground, churrasqueira, jardins, salão de festas, piscina, entre outros). É necessário, portanto, um bom plano de manutenção.
Ainda que o síndico seja o administrador do condomínio, conforme a definição do Código Civil, artigo 1.348, ele possui limitações em sua atuação, trazidos pelos direitos e deveres próprios da função que exerce. Quando necessárias e urgentes, as obras podem ser contratadas pelo síndico.
No entanto, segundo Técnicos da Renovo Reformas, “é fundamental que o síndico observe a necessidade e frequência das obras, de acordo com suas classificações quanto a sua natureza, levando-as para aprovação da assembleia, que poderá deliberar por maioria simples dos votos dos presentes”.
Ele lembra ainda da importância de consultar a Convenção do Condomínio quanto às prerrogativas do síndico para contratar obras e serviços até determinados valores, que podem ser limitados ou restritos à prévia aprovação do conselho, por exemplo.
É importante ressaltar que, diante da inércia do síndico, o Art.1341 do Código Civil prevê a possibilidade de uma determinada obra ou serviço de reparo ser contratado por qualquer condômino, com direito ao ressarcimento dos custos posteriormente pelo condomínio, porém, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Cuidados necessários para preservar a parte exterior do edifício
Para cuidar de um edifício, um dos reparos que devem ser feitos é na fachada do empreendimento. Com o tempo, é normal que os prédios fiquem sujos por conta da poluição, poeira e chuvas. Além disso, é importante essa manutenção periódica para evitar qualquer tipo de acidente envolvendo área externa do imóvel.
De acordo com Técnicos, gerente de gestão predial da Renovo Reformas, o ideal é fazer uma manutenção preventiva e uma revisão minuciosa a fim de evitar problemas cujo reparo podem custar ainda mais ao condomínio no futuro.
“A reforma da fachada é um dos serviços mais caros para um condomínio porque requer a contratação de uma empresa de especializada que disponha de recursos de segurança para prevenir acidentes durante a obra”, explica Técnicos da Renovo Reformas.
Os reparos podem evitar problemas como, por exemplo, queda de reboco ou ou pedaços de pastilhas e cerâmicas que podem ser fatais caso caiam em cima de alguém, dependendo da altura pastilhas e cerâmicas, infiltrações e falta de rejunte, no fim das contas causar depreciação do patrimônio.
Vale lembrar que as obras de manutenção devem ser feitas em intervalos de três a cinco anos, o que depende do quanto a fachada do prédio estiver degastada. Além disso, a necessidade de fazer a manutenção o reparo é responsabilidade do síndico, que deve prezar pela garantira e vida útil do espaço prédio.
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Conte com a gente:
O condomínio não pode parar mesmo durante a crise sanitária
Mesmo num momento de crise sanitária os síndicos devem fazer a sua parte e não descuidar da manutenção dos equipamentos e da estrutura dos seus condomínios. Não tomar os cuidados com o bem comum que lhe foi confiado pela coletividade é perigoso e não recomendável. A responsabilidade vai muito além de consciência tranquila.
Obras e reformas de fachadas que estão com avarias são urgentes e necessárias basta imaginar se um pedaço de reboco, pastilhas ou cerâmica cai sobre alguém. Quem será o responsável por não ter tomado providências? O síndico, claro.
Responsabilidades na manutenção e bens do condomínio
A responsabilidade sobre a manutenção das instalações e bens do condomínio é tratada em diversos artigos do Código Civil e até do Código Penal.
O entendimento comum é que o síndico é o responsável pela manutenção de toda a edificação e, que no caso de acidentes ou prejuízos decorrentes de sua negligência e omissão, poderá responder civil e criminalmente.
Alguns itens de são de extrema importância para a segurança dos moradores e síndicos e precisam de rotinas bem definidas de manutenção periódica das fachadas.
O síndico e o Código Civil
O Código Civil, Lei 10406/02 de 10 de janeiro de 2002, tem um artigo específico para determinar as atribuições legais do síndico.
De acordo com o artigo 1.348, compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Caso o síndico deixe de cumprir suas tarefas ou administre de forma a causar danos ao condomínio, poderá ser acionado por qualquer dos condôminos, a responder civil e/ou criminalmente em juízo.
Ao reclamar, pensar primeiro numa sugestão de solução para o problema e oferecer ajuda.
O síndico não é obrigado a ter conhecimento técnico de várias áreas. Além do mais, como já foi dito, em caso de problemas nos atos da administração, será o próprio síndico quem responderá.
Responsabilidade civil e criminal do síndico
Quando eleito o síndico passa a dispor de dois tipos distintos de responsabilidade a civil e a criminal, que abordaremos a seguir.
Saiba o que diz a legislação:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
O dever de conservação do edifício imposto ao síndico pelo novo Código Civil
Responsabilidade civil
A responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.
Resumido em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico.
Responsabilidade criminal
Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.
Algumas ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal:
Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
Apropriação indébita de fundos do condomínio;
Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.
Dessa forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de vigor no momento que a documentação com o nome do novo gestor é aprovada em cartório.Parágrafo Novo