A tão polêmica alteração da fachada - Belo Horizonte
Um dos problemas que mais tira o sono dos síndicos diz respeito à alteração de fachadas, por afetarem a harmonia arquitetônica da edificação original.
Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética. Em suma, são todas as faces de uma edificação, sejam elas externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e as secundárias, que são as internas (Ex.: corredores e portas dos apartamentos).
A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.
Portanto, ao contrário do que muitos pensam, fachada não é apenas e tão somente a face frontal do edifício.
Legislação – Um dos problemas que mais tira o sono dos proprietários de imóveis em condomínios e principalmente dos síndicos diz respeito à alteração de fachadas, por afetarem a harmonia arquitetônica da edificação original.
Nossa legislação trata do assunto com perfeição cirúrgica, já que o Código Civil dispõe claramente que: “Artigo 1336: São deveres do condômino: (…)
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”
O que se visa, com tal vedação legal, é a desvalorização do empreendimento como um todo e dos imóveis individualmente, impedindo que o complexo se apresente como algo desorganizado, desforme, sem um compromisso figurativo que represente uma obra de engenharia e arquitetura inspiradora.
Nesse liame, abordamos abaixo alguns proibitivos mais comuns:
Sacadas – Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada: portas; cor das paredes internas e externas; forro ou teto; grade ou parapeito*; fechamento com vidros ou grades (envidraçamento)***; telas de proteção**; películas de proteção nos vidros (insulfilm)***; toldos***; ar condicionado ou split; antenas mini parabólicas de qualquer tipo. (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção. (**) por se tratar de item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em assembleia, mas a cor da tela, sim. (***) estes itens podem ser instalados apenas mediante prévia deliberação em assembleia, onde serão fixados os termos das respectivas padronizações.
Regimento – Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos: colocar ou instalar varais; guardar bicicletas; pendurar roupas e objetos para o lado de fora ou no guarda-corpo; colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito.
Fachada – É terminantemente proibido: instalar antenas; trocar janelas ou vitrôs*; fechar a área de serviço**; alterar a cor ou textura das paredes de fora do apartamento; a pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada. (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção. (**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.
Áreas comuns – É terminantemente proibido: trocar a porta de entrada do apartamento*; alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**; trocar a porta do depósito; alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito; pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*; pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio;
Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos. Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. (**) Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros).
Vale lembrar que com o tempo a fachada de um prédio vai precisar de manutenção, que pode ser preventiva ou corretiva. Os desgastes naturais, como rachaduras, sujeiras e infiltrações exigem reformas, que se traduzem em mudanças visando o estrutural do condomínio, a saber: isolamento acústico; manutenção do sistema hidráulico; conserto de rachaduras; pintura; limpeza de pastilhas.
Nota – A norma NBR 13755 de 11/2017 estabelece as condições exigíveis para projeto, execução, inspeção e aceitação de revestimentos de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas ou pastilhas assentadas com argamassa colante.
Recomenda-se que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios sejam sempre averbadas na Convenção, para que o condomínio esteja prevenido para eventuais ações judiciais por parte de algum condômino que se sinta prejudicado.
Todavia, a bem da realidade é que, para evitar perda de tempo e principalmente elevado custo para o condomínio, considerando que são necessárias frequentes alterações na Convenção, a grande maioria dos gestores opta por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais simples através de meras deliberações assembleares.
De qualquer forma, sugere-se que as decisões sobre as alterações em fachadas e áreas comuns sejam feitas sempre de forma oficiais (assembleias) com os condôminos, para que os mesmos se sintam valorizados e respeitados em suas vontades e direitos, assim como possa ser deles exigido o cumprimento.
Notificação – Nesse diapasão, na hipótese de determinado condômino proceder alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico deverá agir imediatamente, acionando seu Departamento Jurídico, para que envie ao infrator uma notificação extrajudicial, exigindo que o mesmo restabeleça os padrões de normalidade do condomínio, em determinado prazo.
Se o infrator fizer ouvidos moucos à notificação e não atender ao que nela determina, o mesmo deverá ser multado, em conformidade com as disposições do Código Civil (artigos 1336 e 1337).
Se ainda assim o condômino mostrar-se renitente, tendo pago ou não a multa (isso não é importante!), mas não revertido a infração ao padrão de normalidade, render-se-á ensejo à judicialização. Porém, em tal hipótese, tal deliberação deverá ser objeto de prévia pauta em assembleia, com aprovação da maioria simples dos presentes.
Trocando em miúdos, para que a gestão do síndico não sofra surpresas, sugerimos ao mesmo que: seja rigoroso e não abra exceções; notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para reversão ao padrão original e alertando-o da possibilidade de multa; mantenha a convenção condominial sempre atualizada com relação às obras (e em conformidade com o Novo Código Civil), assim dificilmente ela poderá ser contestada; disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a convenção e o regulamento interno, como forma de impedir a famosa alegação de ignorância às regras.
Quórum – Quanto ao quórum, tornou-se verdadeiro mito a afirmação: “para se alterar a fachada do prédio é necessária a aprovação de todos os condôminos”. Ledo engano!!!!
O Código Civil, ao tratar dos quóruns legais, exigiu unanimidade tão somente para “(.) a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.
Não há referência alguma à alteração da fachada! Assim, considerando que a unanimidade não se presume, devendo ser textualmente tratada pela lei ou pela Convenção, podemos afirmar que as obras realizadas na fachada, ainda que com modificação de suas características, devem respeitar os quóruns trazidos pelo artigo 1.341 do Código Civil.
Nesse sentido, sendo a obra voluptuária, voltada ao mero embelezamento da edificação, será necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos. Se a obra se caracterizar como útil, o quórum será de maioria absoluta dos condôminos. Já as obras necessárias, porém não urgentes, e que importarem em despesas excessivas, serão aprovadas pela maioria simples dos presentes à assembleia especialmente convocada para esse fim.
E para que essa mudança ocorra é preciso levar em consideração todo o conjunto arquitetônico, em concordância coletiva entre os condôminos e sem causar danos à harmonia visual da construção.
Concluímos, portanto, que se a modificação da fachada emanar da vontade coletiva e não de um condômino isolado, não haverá necessidade de aprovação unânime, bastando realizar uma assembleia e observar-se o quórum legal conforme a especificidade da obra.
*Graduado em 1988 pela PUC-Campinas. Sócio da MORELLI & D’AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS desde 1989. Pós-Graduado em Advocacia Consultiva. Relator da Comissão de Ética da OAB/Subseção-Campinas por 4 anos
Fonte: Jornal do Síndico - Belo Horizonte
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Reformas Prediais – Bairro Várzea da Palma – BH,
Reformas Prediais – Bairro Venda Nova – BH,
Reformas Prediais – Bairro Ventosa – BH,
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Reformas Prediais – Bairro Vila Barragem Santa Lúcia – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila Biquinhas – BH,
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Reformas Prediais – Bairro Vila Canto do Sabiá – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila Clóvis – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila Copacabana – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila Coqueiral – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila das Oliveiras – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila FUMEC – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila Maloca – BH,
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Reformas Prediais – Bairro Vila São Rafael – BH,
Reformas Prediais – Bairro Vila SESC – BH,
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Reformas Prediais – Bairro Vila Tiradentes – BH,
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Pintor - Pintores – Bairro Anchieta – BH,
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Pintor - Pintores – Bairro Barreiro de Baixo – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Barro Preto – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Barroca – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Bela Vitória – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Belmonte – BH,
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Pintor - Pintores – Bairro Monsenhor Messias – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nazaré – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nossa Senhora Aparecida – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nossa Senhora da Penha – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nova América – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nova Cachoeirinha – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nova Esperança – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nova Floresta – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nova Pampulha – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Nova Suíça – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Novo Glória – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Olhos d’Água – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Ouro Minas – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Ouro Preto – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Padre Eustáquio – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Palmares – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Pampulha – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Paquetá – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Parque São José – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Parque São Pedro – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Pedreira Prado Lopes – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Pindorama – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Pirajá – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Piratininga – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Pirineus – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Planalto – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Pompéia – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Pousada Santo Antônio – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Prado – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Primeiro de Maio – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Providência – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Renascença – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Ribeiro de Abreu – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Rio Branco – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Sagrada Família – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Salgado Filho – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Amélia – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Branca – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Cruz – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Efigênia – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Inês – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Lúcia – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Mônica – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Rosa – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Sofia – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santa Tereza – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santo Agostinho – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santo André – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Santo Antônio – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Benedito – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Bento – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Bernardo – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Cristóvão – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Francisco das Chagas – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Francisco – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Gabriel – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Geraldo – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Gonçalo – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São João Batista – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Jorge – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Lucas – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Pedro – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Salvador – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Tomás – BH,
Pintor - Pintores – Bairro São Vicente – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Satélite – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Saudade – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Savassi – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Senhor dos Passos – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Serra Verde – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Serra – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Serrano – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Silveira – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Sion – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Solimões – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Sport Club – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Sumaré – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Taquaril – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Três Marias – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Tupi – BH,
Pintor - Pintores – Bairro União – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Universitário – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Universo – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Urca – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Várzea da Palma – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Venda Nova – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Ventosa – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Aeroporto – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Bandeirantes – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Barragem Santa Lúcia – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Biquinhas – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Califórnia – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Canto do Sabiá – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Clóvis – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Copacabana – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Coqueiral – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila das Oliveiras – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila FUMEC – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Maloca – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Nova Cachoeirinha I – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Nova Cachoeirinha II – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Paraíso – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Paris – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila PUC – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila São Geraldo – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila São Rafael – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila SESC – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Sumaré – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Tiradentes – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vila Trinta e Um de Março – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vista Alegre – BH,
Pintor - Pintores – Bairro Vitória – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Aarão Reis – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Aeroporto – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Alpes – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Alto Barroca – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Alto Caiçaras – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Alto da Boa Vista – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Alto dos Pinheiros – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Álvaro Camargos – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Anchieta – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Andiroba – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Aparecida – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Aparecida Sétima Seção – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Apolônia – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Baleia – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Bandeirantes – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Barreiro – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Barreiro de Baix – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Barro Preto – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Barroca – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Bela Vitória – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Belmonte – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Belvedere – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Belvederes – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Betânia – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Boa Esperança – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Boa Viagem – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Boa Vista – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Bom Jesus – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Bonfim – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Braúnas – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Buraco Quente – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Cachoeirinha – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Caiçaras – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Calafate – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Califórnia – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Camargos – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Campus UFMG – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Canadá – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Candelária – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Carioca – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Carlos Prates – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Cidade Nova – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Cinquentenário – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Colégio Batista – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Dom Silvério – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Esplanada – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Estoril – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Estrela Dalva – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Europa – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Evereste – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Eymard – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Fazendinha – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Felicidade – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Fernão Dias – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Flamengo – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Floramar – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Floresta – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Glória – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Grotinha – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Guanabara – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Itapoã – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Jardim América – BH,
Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Jardim Ana Lúcia – BH,
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Reformas Comerciais e Residenciais - Bairro Jardim Guanabara – BH,
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