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Condomínios devem ficar atentos aos sinais de infiltração para evitar prejuízos

Manutenção do sistema de impermeabilização, verificação periódica das caixas d'água e inspeção nas áreas de revestimento e instalações hidráulicas contribuem para afastar transtornos mais graves

Prédios em perigo: falta de manutenção pode causar acidentes

Manutenção aumenta vida útil de edificações e previne acidentes

Manutenção Predial: Negligência com edificação aumenta riscos e custo

O que é manutenção preventiva em condomínio?

Síndico é responsável por acidentes em condomínio se a manutenção não estiver em dia

Prédios em perigo: falta de manutenção pode causar acidentes

Tanto a autovistoria como a norma da ABNT devem ser observadas pelos síndicos.

Paredes descascadas, rebocos caindo da fachada, vergalhões expostos, fios desencapados. Esses problemas vão muito além da estética de um edifício – você pode estar correndo perigo. Por isso mesmo, quando o assunto é manutenção predial, não pode haver negligência. São necessários planejamento e organização. O cuidado com a fachada e com a parte elétrica e hidráulica é fundamental para a segurança não só do morador, mas de todos os que circulam próximo ao condomínio.

Falta de manutenção de elevadores pode causar acidentes e condomínio ser responsabilizado

Síndico responde por acidente no condomínio se houver falta de manutenção

Condomínio deve provar que se antecipou a problemas evitáveis para escapar de ação judicial

Falta de manutenção é o principal fator que compromete as estruturas de prédios

Levantamento do Ibape/SP conclui que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes em imóveis estão diretamente relacionados à deficiência ou à ausência de manutenção

Consequências da falta de manutenção no condomínio

Um dos problemas que ocorrem com maior frequência em condomínios é a falta de manutenção predial.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

Cargo de síndico deve ser levado a sério

Há quem acredite que qualquer um pode ser síndico. Nada mais longe da verdade. Além dos conhecimentos em administração e um pouco de direito, das habilidades com gestão de pessoas, de saber ouvir, de saber liderar, estão as responsabilidades que o cargo pede.

A responsabilidade civil e criminal do síndico é uma das mais importantes atribuições do gestor. Você pode conferir o que diz a lei sobre as responsabilidades do síndico no artigo 1348 do novo Código Civil.

Responsabilidade civil do síndico

A responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

Responsabilidade criminal do síndico

A responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

Falta de manutenção nas sacadas envidraçadas pode causar acidente

Acidentes no condomínio

Acidentes e Incidentes em condomínios

Situações inusitadas pedem atenção de todos no condomínio

Condomínio está sendo pintado, ou em obras, e respinga tinta ou caem pedriscos em alguns carros, danificando-os

O condomínio poderá ser responsabilizado e deverá acionar, da mesma forma, o prestador de serviços. O contrato firmado entre ambos deve prever a responsabilidade da empresa em acidentes desse tipo.

Acidentes nos condomínios

Quando falamos em acidentes nos condomínios, o primeiro questionamento que vem à mente é saber de quem é a responsabilidade: do síndico, da gestão como um todo, da administradora, do funcionário, do próprio condômino ou inquilino etc.

Depende. Isso porque essa é uma questão complexa no sentido de que dependendo do tipo de acidente e como ocorreu e com quem ocorreu, a responsabilidade pode ser do condomínio quanto daquele que foi lesado.

Antes de tudo, é importante saber que o condomínio edilício tem como representante o síndico. A ele cabe representar o condomínio ativa e passivamente, dentre outras atribuições legais (art. 1.348 do CC).30

E mesmo que a atuação do síndico esteja sempre atrelada e limitada às deliberações em assembleia, convenção condominial, regimento interno e ainda à legislação esparsa pertinente, tem o síndico papel fundamental e autonomia funcional para gerir o patrimônio coletivo da forma que melhor lhe pareça, buscando sempre o interesse coletivo e a guarda e manutenção das áreas comuns. (art. 1.348, V, CC).

Nesse sentido, entra a questão da responsabilidade civil, aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, intencional (dolosa) ou por negligência, imprudência ou imperícia (culposa), e que venha a causar danos a terceiros (ato ilícito), sejam estes danos materiais ou morais (art. 186 c/c 927, do Código Civil). E quando o dano tiver ocorrido, seja por ação ou omissão, nasce para o direito um ato ilícito cuja consequência imediata é o dever de indenizar a vítima.

A responsabilidade civil tem o objetivo de reparação do prejuízo causado a terceiros, além do caráter punitivo da medida para que se evite que casos assim se repitam.

Dito isso, é importante se entender a subjetividade de cada caso. Se o acidente ocorreu por falta de manutenção de alguma área, por exemplo, um piso quebrado que culminou na queda de uma pessoa, o condomínio responde. Sendo assim, o síndico será responsabilizado por ser o representante do condomínio.

Desta forma, o condomínio somente responderá por um acidente caso decorrente de falta de manutenção da área ou ausência da sinalização. Nesse sentido, o dano, portanto, decorre da ação omissiva do preposto do condomínio, recaindo a responsabilidade sobre todos os condôminos, pelo ato de terceiro.

Para entender essa questão, vale a pena se deter em casos particulares a fim de ilustrar melhor a relação de responsabilidade.

Como cuidar da garagem do condomínio

Saiba como cuidar da garagem do condomínio de maneira efetiva!

A garagem do condomínio pode causar muita dor de cabeça para os síndicos e condôminos, pois esta quando é mal conservada pode prejudicar toda segurança do condomínio, gerando danos na estrutura como infiltrações, e até causar acidentes.

Continue acompanhando este artigo que daremos dicas de como manter a manutenção da garagem do condomínio em dia, e indicaremos quais são as obrigações dos condôminos e síndicos quanto a este tema.

Não esqueça de anotar todas as dicas. Boa leitura!

De quem é a responsabilidade da manutenção da garagem do condomínio?

Primeiramente, é muito importante saber de quem é a responsabilidade da manutenção da garagem. Síndicos ou Condôminos?

Segundo o Especialista em Direito Condominial, Fábio Jogo: “Nos termos do artigo 1.348, V, do Código Civil, o síndico é responsável por zelar pela conservação das partes comuns do condomínio como a garagem”

– Fabio Jogo –

Contudo, a garagem é uma área comum e também de uso particular do morador. Por isso, cada condômino deve preservar a área e saber respeitar as regras impostas para este ambiente de forma que ninguém seja prejudicado.

Infiltrações na garagem, quem é responsabilizado?

Quando é encontrado algum tipo de vazamento no teto da garagem, por exemplo, é necessário que se tome providências imediatas, recorrendo a empresas especializadas que possam resolver o problema.

Dessa maneira, o síndico deve acionar uma empresa e ajudar a apontar a possível origem do vazamento. Quando o vazamento ocorre de maneira “natural” por conta de danos ocorridos pela falta de manutenção, ou por desgaste do tempo, todo o condomínio paga a conta para reparar os danos.

Caso o condomínio não tenha orçamento disponível no momento para cobrir os custos do reparo, o síndico pode cobrar uma cota extra (taxa referente a despesas não previstas) e esta deve ser aprovada em assembleia geral.

E se a causa do vazamento for originada de um dos condôminos?

Essa é uma pergunta muito comum e a resposta é simples:

Como a garagem é um ambiente de uso comum, caso ocorra alguma violação por parte do condômino este terá que responder por seus atos realizando o pagamento da obra para conserto do vazamento em todo o perímetro que houve dano.

O que fazer quando o condômino responsável pelo vazamento se recusar a pagar as despesas?

Em muitos casos os condôminos alegam que não irão realizar o pagamento da obra mesmo quando estes são os responsáveis.

Dessa maneira, é dever do síndico resolver o problema rapidamente, antes que mais vazamentos ocorram na garagem e acarrete ainda mais problemas para o condomínio. Assim, o síndico deve seguir os seguintes passos:

•     O síndico deve notificar o responsável por meio de um comunicado em duas vias.

•     Entregar estas vias ao responsável para que este assine para comprovar que o condômino está ciente do ocorrido.

•     Se o responsável continuar a negar a pagar a obra, será necessário entrar na justiça com uma ação judicial no Juizado Especial Cível para conseguir uma liminar para a indenização do ocorrido.

•     Será enviado um perito para avaliar se realmente o dano foi causado por um condômino, e se for comprovado, o condomínio pode ganhar a indenização.

E quando veículos forem danificados na garagem, quem paga o prejuízo?

Infelizmente quando algum incidente ocorre nas garagens do condomínio como citamos acima, sobre os vazamentos, veículos podem sair danificados e é direito do proprietários recorrer em alguns casos à indenização do veículo:

1.    Caso o veículo for danificado dentro da garagem por queda do teto, vazamentos, problemas de curto-circuito, o condomínio deve cobrir o proprietário do veículo.

2.    Se o veículo foi danificado nas dependências da garagem por um funcionário do condomínio como o manobrista, o condomínio deverá ser notificado e terá que indenizar o proprietário.

Agora que você já sabe sobre as responsabilidades de todos quanto à garagem do seu condomínio, saiba como mantê-la em perfeitas condições com as dicas abaixo:

Limpeza da garagem

Manter a garagem limpa é essencial para mantê-la conservada, diminuindo os riscos de aparecimento de animais e insetos na garagem, e acidentes como escorregões em pisos que estão sujos de óleo, por exemplo.

Assim, é indicado que a limpeza do piso da garagem seja realizada mensalmente, de preferência em horários que esta esteja menos movimentada. Portanto, pode ser utilizada uma máquina de limpeza seca, tanto para pisos de garagem que já estão impermeabilizados, quanto para pisos de concreto.

Infiltrações no condomínio

Impermeabilização

Infiltrações graves podem danificar severamente a estrutura do condomínio, e para não deixar chegar a este ponto é muito importante que o síndico implemente as manutenções necessárias e inspecione frequentemente estas áreas.

Quando estas são detectadas é preciso realizar a impermeabilização de garagens, principalmente do subsolo, pois é um ambiente propício para a formação de mofos.

Além disso, é indicado que as paredes da garagem sejam construídas a 10 cm do muro de contenção, evitando assim o mofo e não é recomendado construir piscinas e jardins em cima da mesma.

Segurança da garagem

A segurança da garagem do seu condomínio também deve fazer parte dos itens de inspeção e manutenção desta. As câmeras da garagem estão funcionando da maneira devida? As câmeras estão posicionadas de maneira estratégica? O portão da garagem está sincronizado? Existe um vigilante contratado? Este é de confiança?

Sinalização da Garagem

Manter a sinalização da garagem em dia também é uma atitude muito importante que faz toda a diferença no dia a dia para evitar acidentes.

Para isso, é necessário checar se todas as sinalizações estão visualmente aparentes para todos os condôminos conseguirem enxergá-las, tanto de dia quanto de noite, como faxais, placas e iluminação.

Realize a troca o quanto antes, caso for diagnostico este problema!

Não use a garagem como depósito

Sabe aquela garagem bagunçada que acaba virando um sótão dos moradores?

Não deixe isto acontecer na garagem do seu condomínio! Comece sendo um exemplo, não acumule lonas, botijões, produtos inflamáveis nesta, pois estes materiais podem atrair animais e gerar acidentes, como incêndios. Portanto, conscientize os condôminos.

Mantenha a garagem do seu condomínio em dia com a manutenção!

Assim, agora que já sabe tudo sobre os direitos e responsabilidades da manutenção da garagem e como realizá-la, siga as nossas dicas e mantenha-a com as manutenções em dia!

Falta de manutenção em condomínios

Peritos de engenharia orientam sobre o que fazer para evitar acidentes nas edificações

Assim como os carros e os aviões, as edificações necessitam de vistorias e manutenções periódicas para garantir uma funcionalidade adequada.

QUEDAS DE PARTES DA FACHADA E SEUS RISCOS, OS QUAIS QUE DEVEM SER EVITADO

A falta de manutenção

Os problemas não acontecem do dia para noite

Os problemas não acontecem do dia para noite, mas devido a postergação das soluções, as mesmas só são planejadas quando em decorrência do tempo e aumento do problema a solução possui um grande valor para correção.

Lembramos que é atribuição do síndico conforme o Código Civil no artigo 1348 item V diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores

Fachadas, janelas e sacadas em perfeitas condições

De seis em seis meses as áreas externas devem ser vistoriadas, especialmente as que possuem peças que possam cair e causar acidentes, como soleiras e jardineiras. A procura por áreas com vazamentos e rachaduras é constante.

O primeiro passo é verificar se existe alguma trinca e se a falha representa algum perigo estrutural. Este ponto é crucial e só pode ser concluído corretamente por um engenheiro ou arquiteto, que vai analisar o ângulo e a localização das trincas, para determinar se o defeito representa uma ameaça.

Caso as trincas sejam apenas superficiais, no reboco da parede, é necessário refazê-lo ou, pelo menos, cobrir a área de forma homogênea. Para o tratamento das fissuras, utiliza-se argamassas e massas de elasticidade permanente a base de silicone ou poliuretano. Caso seja uma trinca mais profunda, é preciso chamar um especialista para constatar se ocorrem problemas estruturais.

As infiltrações também são um ponto importante, que comprometem aos poucos a estrutura. Elas podem acabar se tornando fissuras já que modificam a forma de como o material se comporta ao receber e perder calor. Com isso, ocorre a quebra de pastilhas e revestimento.

Durante as reformas não é aceitável um descuido com a segurança. Caso ocorra a queda de material que danifique um veículo ou atinja algum pedestre, muitos problemas serão gerados. O administrador do condomínio irá responder judicialmente pelos prejuízos.

Todos os trabalhadores devem estar treinados pela empresa e utilizar equipamentos de segurança, como capacetes, cabos íntegros, cinto de segurança na cadeia suspensa e trava de segurança, que não permite que o ocupante caia. A trava automaticamente freia a queda.

A tinta

Pode parecer que após todo este trabalho descrito, seja apenas uma questão de passar a tinta e acabou. Mas não é tão simples assim, porque existe uma gigantesca quantidade de tintas, com valores e propriedades variantes. Um exemplo claro são as tintas antipichação, que criam uma camada acrílica logo após serem aplicadas, permitindo uma fácil limpeza com esponja ou jato de água.

Para que a escolha seja a mais acertada possível, é importante que a decisão seja tomada em conjunto, ressaltando as vantagens e desvantagens das opções. A citada tinta antipichação é muito interessante para áreas externas, e poderá gerar economias neste sentido. Já no caso de áreas onde pichadores dificilmente poderão acessar, pode ser um desperdício.

Outra característica que deve ser ressaltada é a reflexividade. As tintas mais brilhantes tendem a durar mais. Entretanto, elas evidenciam defeitos da estrutura e de pintura com muito mais facilidade. Não é recomendado utilizá-las em áreas expostas ao sol, para que não gerem reflexos desagradáveis. As necessidades são extremamente individualizadas.

O gasto não se restringe à tinta. Para as fachadas pintadas com látex, além das tintas de acabamento, são utilizadas massas de elasticidade permanente, à base de silicone ou poliuretano, para tratamento das trincas e fissuras.

Faça a limpeza de calhas e caixa d’água

A limpeza da caixa d’água é obrigatória. Por esse motivo, esse item não pode deixar de ser incluído na lista de manutenções. O ideal é realizar a limpeza duas vezes ao ano. Assim, evita-se que alguma sujeira caia na tubulação, causando entupimento e, como consequência, suspensão do fornecimento de água aos moradores, vazamentos e infiltrações.

Fachadas

Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade.

Em geral é o condomínio quem arca com esse tipo de custo. Para evitá-lo, é importante manter amanutenção da fachada em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura ou a feitura de um novo acabamento.

O importante é manter a umidade longe das unidades, já que são elas as causadoras das infiltrações.

Segurança do trabalho e acidentes em condomínios

Segurança do Trabalho

NR 9 – P.P.R.A. (Programa de Proteção de Riscos Ambientais)

NR 7 – P.C.M.S.O (Programa de Controle Medico e Saúde Ocupacional)

LTCAT – Laudo Técnico de Condições Ambientais

PPP – Perfil Profissiográfico Previdenciário

NR 6 – E.P.I. /E.P.C. (Equipamentos de Proteção)

NR 35 – Trabalho em Altura

ABNT NBR 15.475 – Acesso ror Corda

NR 28 – Fiscalização e Penalidades

Obrigatoriedades

A.V.C.B. – (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)

NBR – ABNT 16.280 – Construção e Reformas

NBR – ABNT 12.779 – Mangueiras de Incêndio

Limpeza de fachada em condomínios | Os segredos da limpeza de fachada em condomínios | Plano detalhado para a limpeza da fachada

A empresa deve oferecer um plano de trabalho detalhado.

Uma visita ao local é fundamental. Somente após checar a acessibilidade, o tipo de acabamento e o grau de sujidade é que ocorrerá a seleção dos equipamentos e produtos químicos necessários para a limpeza da fachada de condomínio.

A escolha de balancim, andaime ou plataforma será feita em função da acessibilidade e possibilidade de ancoragem de cordas.

Os equipamentos para a limpeza, tais como escovas e tipos de jato são definidos basicamente pelo tipo de material de acabamento.

As texturas são as que exigem mais cuidados, pois a sujeira acumula dentro das ranhuras, exigindo o uso de escovas apropriadas.

Os produtos utilizados variam entre produtos químicos alcalinos e detergentes.

Nunca permita o uso de cloro, pois ele age de maneira profunda arrancando rejuntes e tintas.

Prepare os condôminos | Limpeza de fachada em condomínios

Durante a realização da limpeza, todos os condôminos devem ser informados sobre a data em que cada prumada será limpa.

Todos devem manter suas janelas fechadas.

No térreo do edifício, a área correspondente ao trecho a ser limpo deve ser interditada para a passagem de pessoas e veículos, pois pode haver queda de objetos e pedaços do revestimento.

Revisão é importantíssima | Limpeza de fachada em condomínios

Um ponto importante a se considerar é que, após a limpeza da fachada, deve ser feito um trabalho minucioso revisando a fachada e reparando os defeitos gerados pelo hidrojateamento, principalmente no que diz respeito a rejuntes e juntas de dilatação.

Se o prédio for revestido por pastilhas é normal que algumas se desprendam. A reposição é fundamental.

Muitos prédios realizam a pintura integral após a limpeza da superfície. Aliás, limpar antes de repintar barateia bastante o custo de material.

E ainda aumenta a durabilidade da próxima camada de pintura!

A impermeabilização é um procedimento que consiste em um conjunto de soluções para evitar a passagem de água e outros fluidos em locais onde isso não pode ocorrer. Por meio da impermeabilização pode-se realizar a contenção ou o direcionamento desses fluidos livrando o ambiente ou instalação em questão dos efeitos indesejáveis causados por vazamentos e infiltrações.

Para implementar essas soluções é necessário o conhecimento e a experiência de profissionais, por isso o chamado para o profissional é a melhor decisão para acabar de vez com os problemas ou mesmo evitá-los antes que venham a causar transtornos.

COMO É FEITA A LAVAGEM DE FACHADA DE PRÉDIO?

Geralmente a lavagem de fachada de prédio é feita com escovas ou brochas específicas, com hidrojateamento e detergentes. Caso a fachada do prédio for de vido, ainda pode ser feito o acabamento de secagem com rodo.